Moderní logistika se nemůže obejít bez kvalitních skladových prostor. V důsledku ekonomické konjunktury však na trhu panuje rekordně nízká neobsazenost. „Základem úspěchu je zahájit jednání o nových prostorech s dostatečným předstihem za pomoci kvalifikovaných realitních poradců,“ popisuje recept na úspěch při získávání vhodného skladu analytik společnosti 108 AGENCY Dan Šobotník.

 Jak hodnotíte loňský rok z hlediska průmyslového developmentu v České republice?

Rok 2017 přinesl jednoznačně pozitivní vývoj, ať již z pohledu dalšího rozvoje parků, tak také příchodem řady zajímavých klientů na český trh. Nadále se rozvíjejí žádané lokality, navíc se pozornost začíná pomalu obracet také do oblastí, které dosud nerostly takovým tempem a v současné situaci, kdy poptávka výrazně převyšuje nabídku, přinášejí na trh další oživení ve formě zcela nových industriálních zón. Nevznikají zde přitom pouze nová distribuční centra, ale také vysoce specializované provozy, využívající nejmodernější technologie a vysoce kvalifikované odborné pracovníky.

Čím je odlišný český trh průmyslových nemovitostí v kontextu CEE?

Český trh je v kontextu CEE nejblíže navázán na Německo, tedy evropské centrum rozvoje. Díky tomu získává určitý časový náskok při adaptaci nejnovějších trendů. Mimo výhodné geografické polohy je důležitý také aspekt politické stabilita.

Proč jsou ceny moderních průmyslových nemovitostí v Česku podstatně vyšší než v Polsku?

Do této skutečnosti významné promlouvá dostupnost vhodných pozemků k industriální výstavbě. V Polsku je přístup k rozvoji výstavby nesrovnatelně flexibilnější, pozemků je více a schvalování nových projektů není v takové míře zatíženo odporem ze strany místní samosprávy jako v Česku. Tyto aspekty se promítají právě do vyšších cen realizovaných projektů v Česku a zhoršují naši konkurenceschopnost.

Míra neobsazenosti skladů je na historicky nejnižších úrovních. Co doporučujete potenciálním zájemcům při hledání hal za přijatelné ceny?

Základem úspěchu je zahájit jednání o nových prostorech s dostatečným předstihem za pomoci kvalifikovaných realitních poradců. Jejich role nabývá na významu právě s ohledem na limitovanou nabídku dostupných komerčních prostor. Díky jejich znalosti trhu dovedou klientům nabídnout také řešení, která nejsou zatím uvedena na trh. Převzetí prostor stávajícího nájemce či dosud neveřejná plánovaná výstavba jsou typickými příklady.

Bude se podle vás letos zvyšovat cena pronájmů?

Spíše než dramatický růst nominálního nájemného aktuálně pozorujeme změny v ostatních nájemních podmínkách, ať již se jedná o tlak na dlouhodobější závazek v rámci uzavíraných smluv či nižší objem incentiv poskytovaných nájemcům ze strany developerů. V některých, dosud téměř monopolních lokalitách, pak s ohledem na nástup nových projektů očekáváme i mírný pokles cen nájmů reflektující sílící konkurenční boj mezi developery.

Moderní skladové prostory dlouhodobě chybějí. Měli by se developeři ještě více pustit do spekulativní výstavby?

Problém spekulativní výstavby spočívá v následné problematické adaptaci potřebám konkrétního nájemce. Z tohoto pohledu je optimální spíše mít připravené pozemky se stavebním povolením, tzn. stav, kdy lze podle potřeby upravit určité stavebně-technické parametry. Případně realizovat větší podíl spekulativní výstavby do stadia shell & core.

Dostupnost volných stavebních pozemků je velkým tématem, developeři se samozřejmě aktivně snaží zajistit si adekvátní pozemkový fond k dalšímu rozvoji. Již nyní tak vnímáme pozemkové akvizice jako jejich prioritní zájem.

Jakým směrem se podle vás bude ubírat průmyslový development? Které regiony jsou perspektivní pro logistiku?

Vysoká poptávka ze strany logistiků bude nadále směřovat především do severozápadních Čech, s ohledem na silné vazby německého trhu. V obecné rovině je perspektivní lokalitou každá, která nabídne kvalitní pokrytí dopravní infrastrukturou. Díky novým projektům očekáváme rozvoj také na Ostravsku, Brněnsku a částečně také v Jižních Čechách.

K velkým tématům posledních let patří city logistika. Vnímáte nějaké pozitivní posuny v případě pražské, brněnské, plzeňské nebo ostravské aglomerace?

V českém prostředí dosud chybí ucelená koncepce rozvoje city-logistiky. S ohledem na aktuální rozvoj developmentu se alespoň v rámci Prahy rozbíhají diskuze o budoucnosti city logistiky s ohledem na postupné vytlačování tradičních městských průmyslových oblastí rezidenční výstavbou. Bez dokončené dopravní infrastruktury (Pražský okruh) a tím také odklonu veškeré tranzitní dopravy z městských kapacitních komunikací (Městský okruh) nelze podpořit další skokový nárůst dopravy způsobený logistickými centry například v lokalitě Štěrbohol či Průmyslové ulice.

U ostatních aglomerací není s ohledem na jejich rozlohu problematika zásobování z okrajových zón natolik palčivá, ani zde tak nevnímáme žádný významný impulz ke změnám.

Mluví se o tom, že vítanými součástmi zásobování měst mohou být obchodní centra, která stojí na okrajích města a která mohou projít v důsledku růstu zájmu o e-commerce transformací na městská překladiště nebo výdejny. Sdílíte tento názor?

V současné době nevnímáme pokles zájmu obchodníků o retailové parky v okrajových oblastech, z tohoto důvodu zcela jistě neočekáváme jejich transformaci na „překladiště“. Otázkou by také byla ochota vlastníků akceptovat zcela jiné finanční podmínky nájemních vztahů logistického charakteru, kde je obvyklé nájemné si na poloviční výši vůči retailu.