Na Slovensku existujú stovky priemyselných a iných typov hnedých zón, medzi ktorými sú aj desiatky zaujímavých industriálnych objektov. Avšak, na rozdiel od západnej Európy, sú na Slovensku tieto projekty skôr okrajovou záležitosťou developmentu.

Pod pojmom brownfields si väčšina ľudí predstaví torzá starých budov v areáloch bývalých závodov. Po rokoch bujarej industrializácie sa ich u nás nachádza niekoľko stoviek. Sú v rukách súkromných investorov, ale aj štátu. To, že nie sú pre investorov také lukratívne ako investovanie na zelenej lúke, má viacero príčin.

Výhodou sú majetkovo doriešené pozemky

Development brownfieldov nie je ľahkou a už vôbec nie lacnou záležitosťou. „Časová a finančná náročnosť znižuje ich konkurencieschopnosť na realitnom trhu. V porovnaní s výstavbou na zelenej lúke je proces znovu využitia brownfieldu oveľa viac časovo náročnejší, čo treba premietnuť do celého procesu prípravy, realizácie, financovania ako aj predaja,“ upozorňuje Miroslava Šáchová, Managing Director spoločnosti 108 AGENCY. Z technického hľadiska zahrňuje príprava územia demoláciu existujúcich budov, environmentálne prieskumy a sanácie. Náklady na demoláciu starých objektov môžu cenu vyniesť až na dvojnásobnú úroveň v porovnaní s výstavbou na zelenej lúke. Pravda, brownfieldy majú aj svoje výhody. Zvyčajne sú totiž pozemky majetkovo doriešené, čo pri výstavbe na zelenej lúke zďaleka nie je pravidlo.

Vyspelé štáty už od 70. rokov pochopili hodnotu technických objektov a snažili sa brániť búraniu historických priemyselných štruktúr spojenému s krízou ťažkého priemyslu. Opustené technické budovy sa začali vnímať ako historický dokument najmä v Anglicku, vo Francúzsku, v Beneluxe, Nemecku, Taliansku či Španielsku. „Ich umiestnenie v mestských aglomeráciách, vybudovaná infraštruktúra a dostupnosť pre potenciálnych zamestnancov z nich robí zaujímavé lokality či už pre koncových klientov alebo developerov,“ konštatuje Miroslava Šáchová.

Rozhodla najmä potreba ďalej rásť

Aj napriek rizikám, ktoré brownfieldy prinášajú, sú firmy, ktoré ich považujú za zaujímavé a rozhodli sa pre ich kúpu. Jednou z nich je TOPNAD, ktorý kúpil časť bývalého areálu závodu Plastika v Nitre – Dolných Krškanoch. „Nebol to čistý zámer, skôr išlo o uchopenie príležitosti. Uvažovali sme už dlhšiu dobu rozšíriť logistické aktivity aj mimo Topoľčian a okolia a keďže chceme neustále rásť najmä v regióne Dolnej a Hornej Nitry, tak sme najskôr kúpili takmer 10 000 m2 veľkú halu a ku tomu takmer 3000 m2 administratívnych priestorov,“ približuje Pavol Jančovič, CEO spoločnosti TOPNAD. Neskôr firma dokúpila ďalších približne 10 000 m2 priestorov spojených s touto halou, prístupové cesty, plochy na parkoviská a parcelu s plochou 15 000 m2 na prípadnú výstavbu.

„Napriek ku tomu, že dovtedy sme mali k dispozícii približne 30 000 m2 skladových plôch, tieto začali byť pre nás malé, a aj preto sme uvažovali o premiestnení časti skladovaných tovarov a o rozšírení našich aktivít v oblasti Nitry. V doprave a logistike poskytujeme kompletný logistický servis vlastným personálom, tak sme chceli byť bližšie k zákazníkom,“ dodáva Pavol Jančovič.

Automobilka zatraktívnila lokalitu Nitry

Nitra sa v posledných rokoch stala vďaka investícii výrobného závodu Jaguar Land Rover významným bodom na mape industriálnych nehnuteľností. „Z pohľadu revitalizácie brownfieldov je v meste viacero príkladov. Nesporne retailový projekt Mlyny, ktorý nahradil chátrajúci priemyselný areál v centre mesta, je skvelým príkladom ako pracovať s priestorom,“ pripomína Miroslava Šáchová. Z pohľadu industriálneho trhu je v Nitre je podľa nej najzaujímavejším brownfieldom bývalý závod Plastika Nitra, ktorý ponúka priestory s výbornou dostupnosťou. „Poloha ho predurčuje ponúknuť kvalitné priestory nielen subdodávateľom pre výrobný závod Jaguar Land Rover, ale aj firmám obsluhujúcim juh Slovenska smerom na Maďarsko,“ dodáva Miroslava Šáchová.

Silný potenciál regiónu si uvedomujú aj vo firme TOPNAD. „Nitra sa úplne mení. Dobre ju poznám ešte zo študentských čias. Bolo a je to nádherné mesto, plné mladých ľudí, ale okrem Plastiky tu nebol iný väčší závod. Po príchode automobilky Jaguar Land Rover je to však úplne naopak. Je tu množstvo veľkých podnikov a ďalšie ešte pribudnú. Vznikol obrovský priemyselný areál, nová železničná vlečka či nové cesty. Z môjho pohľadu je to veľmi zaujímavý región a výhodou je aj relatívna blízkosť Bratislavy,“ uvažuje Pavol Jančovič.

V súčasnej dobe už v areáli prebiehajú rekonštrukčné práce, aby najväčšia a najpodstatnejšia časť bola pripravená pre prípadných záujemcov, resp. pre potreby firmy TOPNAD. „Vo vylepšovaní budeme pokračovať určite aj na budúci rok. Máme veľmi korektné vzťahy s bankou a preto sme si už dohodli približne milión eur na tieto práce a počítame aj s vlastnými zdrojmi,“ vypočítava Pavol Jančovič.

Šanca najmä pre výrobné podniky

Aká je však šanca nájsť zákazníkov? Akí vyhľadávajú brownfieldy? „Ide najmä o výrobné spoločnosti, ktoré sa vedia zaviazať do nájmu na 10-15 rokov. Ide najmä o potrebu prispôsobiť areály danej výrobe, ktoré vyžadujú mnohokrát vyššie vstupné investície na úpravu priestorov,“ hovorí Miroslava Šáchová. Na Slovensku však máme viaceré príklady zrevitalizovaných brownfieldov. Výborným príkladom sú Považské strojárne, ktoré dnes ponúkajú priemyselné priestory v „A“ štandardoch pre viaceré výrobné závody. Chýbajúci development inštitucionálnymi developermi a výborná lokalita a infraštruktúra potvrdila potenciál tohto brownfieldu a jeho ďalšie využitie. Toto je ideálny príklad, ako vie brownfield poskytnúť priestor ako pre výrobné, tak aj logistické spoločnosti.

Výhody a možnosti brownfieldu si uvedomujú aj v TOPNADe. „Som presvedčený o úžasnom potenciáli týchto priestorov. Každý deň sa nám otvárajú nové možnosti. Našou výhodou je, že vieme veľmi flexibilne reagovať na akékoľvek požiadavky. Existujúce priestory vieme pretvoriť a prispôsobiť, čo pri novo budovaných vyžaduje veľa trpezlivosti spojenej s množstvom povoľovacích konaní. To nám dáva určitú dávku slobody aj napriek všetkým ťažkostiam, ktoré súčasné podnikanie sprevádzajú,“ uzatvára Pavol Jančovič.