Pozemky pro průmyslový development jsou nedostatkové zboží. „Developery to nutí hledat vhodné pozemky jinde, což nahrává nárůstu doposud menších dílčích trhů v České republice, například brownfieldů,“ vysvětluje Lukáš Svobodník, senior associate industrial agency společnosti Colliers International.
Které logistické nebo výrobní projekty, jež byly realizovány v loňském roce, považujete za zajímavé?
Určitě stojí za zmínku závod společnosti Aludyne, pro níž jsme realizovali transakci dlouhodobého pronájmu 14.700 metrů čtverečních výrobní, skladové a administrativní plochy v Contera Parku Ostrava City. Aludyne vloni spustila provoz a vytvořila v Ostravě 350 pracovních míst. Taky nás zaujal projekt společnosti Raben, která v loňském roce začala své logistické operace z nové lokality – Nupaky u Prahy.
Bude letos přetrvávat nedostatek skladů a pozemků pro průmyslové využití?
Dlouhodobě jsme svědky nízké neobsazenosti skladových prostor v ČR – na konci roku 2019 byla pouhá 4,1 %, tedy zhruba 342.400 metrů čtverečních volných prostor z celkové nabídky blížící se k 8,5 milionů metrů čtverečních. Stavební aktivita sice nepolevuje a v současnosti se staví dalších téměř 650.000 metrů čtverečních nových skladových či výrobních ploch, ale nedostatek vhodných pozemků pro novou výstavbu je problém, se kterým se developeři zejména na nejexponovanějších trzích v republice potýkají dlouhodobě. Nutí je to hledat vhodné pozemky jinde, což nahrává nárůstu doposud menších dílčích trhů v ČR. Developeři se musí více soustředit na redevolepment brownfieldů, nicméně složitost těchto území, jejich úskalí a míra rizika bohužel tento proces rozvoje komplikují.
Jak se z vašeho pohledu bude vyvíjet výše nájmů v „áčkových“ a „béčkových“ skladech?
Během loňského roku jsme byli svědky mírného nárůstu nájemného v prostorech třídy A, průměrně se pohybovalo kolem 4,70 eur/m2/ měsíc, ale zdá se, že postupně dochází k opětovnému rovnání trhu. Ve snaze získat nájemce developeři opět přistupují ke štědřejším pobídkám, které výsledný nájem snižují. Nájem se také – podobně jako u prostor třídy B – odvíjí od lokality a celkové atraktivity projektu. Jiné nájemné lze očekávat v Praze a nejbližším okolí, jiné například v Hradci Králové.
Co byste doporučil společnosti, která hledá skladové prostory? Jak má postupovat?
Vzhledem ke zmiňované nízké neobsazenosti a nedostatku vhodných pozemků k výstavbě nových hal je důležité, aby tento fakt společnosti braly na vědomí a přistupovaly k hledání nových prostor s dostatečným předstihem. Začít hledat nové prostory několik měsíců před vypršením stávajícího nájmu ve většině případů nestačí. Do celého procesu je třeba zahrnout další faktory jako vyjednávání o smlouvě, přípravu prostor, přípravy instalací skladových či výrobních, systémů či stěhování. Je nutné více času věnovat přípravě projektu, speciálně jde-li o projekty strategické.
Jaké jsou výhody a nevýhody hledání skladových prostor napřímo, nebo přes zprostředkovatele?
Pokud se klient obrátí na zdatného zprostředkovatele, může těžit ze zkušeností a důkladné znalosti trhu. Zprostředkovatel častokrát dokáže klientovi nabídnout možnosti, které ani nemusí být volně k dispozici na trhu. Zároveň ho provede celým procesem od sběru nabídek, přes vyjednávání, případný stavební dozor až po konečné nastěhování a spuštění provozu v novém. Jedná-li se o zahraniční klienty, kteří se připravují vstoupit na český trh, je také důležité se obeznámit s legislativou, normami a standardy, které jsou obvykle velmi odlišné.
Aktuálně se projednává nová stavební legislativa. Přispěje podle vás ke zrychlení výstavby a přípravy nových skladových prostor?
Ze stručných informací o novelizaci, které máme, jsme přesvědčeni, že by to mělo pomoci urychlit postup povolování a územního řízení. Nová právní úprava rovněž stanoví, že procesy EIA (posuzování vlivu záměrů na životní prostředí) mohou být blokovány námitkami pouze na dobu určitou, což situaci ovlivní.
Které další faktory – kromě legislativy – brání v dalším rozvoji logistiky a skladování v České republice?
Nedostatek prostor a pozemků, pomalý rozvoj infrastruktury, nedostatek pracovní síly a vyšší ceny ve srovnání se zeměmi dále na východ.
