V developmente priemyselných nehnuteľností platí, že kľúčová je lokalita. Nejde však zďaleka o jediný parameter. „Dnes je mimoriadne dôležitá kvalita skladu – všetky nedostatky sa totiž odzrkadlia na vyšších prevádzkových nákladoch,“ hovorí Miroslava Šáchová, konateľka spoločnosti 108 AGENCY v Slovenskej republike.
Ponuka priemyselných realít je v Slovenskej republike veľmi rozmanitá. Ako by ste ju hodnotili?
Ponuka industriálnych priestorov na Slovensku v minulom roku prekonala hranicu 2 000 000 metrov štvorcových, z čoho viac ako 70 percent je situovaných v okolí Bratislavy. Nájomná aktivita v minulom roku bola takmer 500 000 metrov štvorcových – toto číslo bolo tvorené nielen novými nájomnými zmluvami, ale aj renegociáciami existujúcich zmlúv. Najväčšie nájomné zmluvy uzatvorili: internetový obchod Amazon (Mountpark Sereď), obchod s oblečením C&A (CTP Trnava), montážny závod na kompletizáciu pneumatík PTG Slovakia (P3 Bratislava D2) alebo logistický operátor GEFCO (Prologis Park Bratislava).
Trvá dopyt užívateľov o priemyselné haly?
Dopyt po industriálnych nehnuteľnostiach neutícha, ekonomika rastie a s ňou aj priemysel. Vyšší dopyt po logistických a priemyselných priestoroch povzbudzuje niektorých investorov na špekulatívnu výstavbu, najmä v oblasti Senca a Žiliny.
Novým ukazovateľom, ktorý definuje najmä nové výrobné závody, je dostupnosť pracovnej sily. Výrobné závody hľadajú priestory tam, kde je jej potenciál. Avšak dodávatelia automobiliek systémom just-in-time alebo just-in-sequence sa zameriavajú na blízkosť výrobných závodov Volkswagen, Peugeot, KIA a Jaguar Land Rover, teda na okolie Bratislavy, Trnavy a Žiliny a v poslednom roku Nitry. Ďalší vývoj skladov a industriálnych lokalít sa sústredí najmä pri krajských mestách, Žiline, Prešove či Košiciach.
Čo ovplyvňuje dopyt?
Ponuka priemyselných nehnuteľností na Slovensku je definovaná najmä infraštruktúrou, potenciálom pracovnej sily, ale tvoria ju aj tzv. soft parametre, ako sú napríklad možnosti pre expatov v rámci veľkých výrobných závodov. Z tohto hľadiska je gro priemyselných nehnuteľností situovaných pri hlavnom meste, kde sú medzinárodné školy, kultúrne možnosti, ale aj občianska vybavenosť pre ich rodiny. V rámci Slovenska je taký malý paradox práve Veľký Krtíš, ktorý je jedným z priemyselných uzlov na Slovensku, a to najmä pre blízkosť Budapešti, hlavného mesta Maďarska, kde majú expati svoje rodiny a sú vzdialení na dochádzkovú hodinovú vzdialenosť.
Expanzia automobilového priemyslu a s ňou spojený dopyt po priemyselných priestoroch zvyšuje úrovne nájomného najmä v Nitre. Priemerné ceny nájmu sa v roku 2017 pohybovali na úrovni 3,40–4,40 eur. V minulom roku sme však zaznamenali len jemné navýšenie cien oproti minulým rokom.
Kam sa uberá priemyselný development na Slovensku? Aké sú základné trendy?
Vnímame najmä nastupujúci trend prímestských skladov na okraji veľkých miest a pokračujúci prílev veľkých investícií v západoslovenskom regióne. V kontexte industriálnej výstavby sa toto premieta do snahy obmedziť tranzitnú dopravu a zaistiť efektívne zásobovanie miest, teda tzv. mestskú logistiku a last mile delivery.
Zákazníci sú dnes pohodlnejší, chcú mať všetko objednané do 24 hodín doma, e-shop musí mať na sklade to, čo je v kampani, osobný odber chcú mať čo najrýchlejší, ideálne 10 minút od bydliska. Last mile delivery je, dá sa povedať, nevyhnutnosť najbližších rokov.
Slovensko je celosvetovou jednotkou vo výrobe automobilov z hľadiska počtu produkovaných áut na osobu. Ako sa to odráža na charaktere trhu priemyselných nehnuteľností?
Automobilový priemysel tvorí kostru výrobných uzlov na Slovensku. Veľké závody OEM sa sústreďujú v ich susedstve kvôli čo najkratšiemu času na JIS a JIT dodávky. Dnes vidíme, že všetky automobilové závody majú vedľa závodu priemyselné parky s týmito dodávateľmi, či už je to CTPark pri Volkswagene, PSA a KIA, alebo Prologis pri závode Jaguar Land Rover.
Ak platí, že lokalita je prvým kritériom pri výbere skladu, aké ďalšie kritéria nájomcovia sledujú?
Samozrejme, kvalita skladu je dnes mimoriadne dôležitá – všetky nedostatky sa totiž odzrkadlia na vyšších prevádzkových nákladoch. Sklady kategórie A dokážu priniesť mimoriadne úspory na energiách v každodennom režime.
Na prvý pohľad nie viditeľná, ale určite podstatná, je daň z nehnuteľnosti – táto je individuálna pre jednotlivé okresy a vzťahuje sa k prenajímanej ploche. Okrem daní z nehnuteľností majú od začiatku roka 2017 obce možnosť zaviesť aj poplatok za rozvoj. Miestny poplatok za rozvoj sa vzťahuje na stavbu, na ktorú je vydané stavebné povolenie. Samosprávy si môžu určiť výšku poplatku za rozvoj od 3 do 35 eur za meter štvorcový.
Ďalším parametrom je aj flexibilita prenajímateľa, teda partnera, s ktorým uzatvárate vzťah na dlhé obdobie, či už ide o dodatočné požiadavky alebo operatívne problémy v prenajatom priestore.
V posledných rokoch pribudol nový parameter, a to dostupnosť pracovnej sily. Nezamestnanosť sa dostáva na kritické minimá. Najmä výrobné závody vnímajú veľmi citlivo tento parameter pri výbere novej lokality.
Stále väčšia časť maloobchodných predajov sa realizuje prostredníctvom internetu. Ako na túto skutočnosť reagujú developeri s ponukou a vybavením skladových priestorov?
Západné Slovensko si za posledné roky vybudovalo pozíciu a reputáciu strategického logistického uzla a e-commerce bol v minulom roku tretím najsilnejším segmentom v meradle prenájmu industriálnych nehnuteľností. V minulom roku spustil Amazon v Seredi sklad pre reverznú logistiku s celkovou rozlohou 60 000 metrov štvorcových a do nových priestorov s rozlohou 6 000 metrov štvorcových sa presťahoval aj slovenský e-shop GymBean, ktorý obchoduje s doplnkami výživy pre športovcov.
Špecifickou požiadavkou e-commerce je maximálna využiteľnosť výšky skladu a s tým súvisiace mezanínové podlažia. Zároveň je vyššia požiadavka na administratívne priestory, keďže tieto centrá majú veľké tímy v obslužných oddeleniach. Posledné, ale nemenej dôležité je aj umiestnenie, ktoré je určované blízkosťou mesta. Toto súvisí s last mile delivery, teda s doručením v čo najkratšom čase, ktorý zákazník požaduje.
Aké sú výhody hľadania skladových nehnuteľností cez realitného konzultanta?
Konzultant pozná trh. To je základná premisa, od ktorej sa všetko odvíja. Zároveň konzultant dokáže vytvoriť zdravé konkurenčné prostredie medzi developermi a vyjednať najvýhodnejšie podmienky. Okrem toho, konzultant zabezpečí celkový administratívny proces pre spoločnosť – vytvorí porovnávacie tabuľky s porovnaním správnych parametrov, odkomunikuje a spripomienkuje obchodné plnenie v nájomných zmluvách atď. Veľké spoločnosti väčšinou nemajú špeciálne oddelenia, ktoré by sa mohli pol roka až rok intenzívne venovať tejto činnosti. Všetku prácu za nich vykoná konzultant a im prenechá dnes najdôležitejšiu veličinu – čas – potrebný na výkon ich práce. Konzultant pozná trh a vie pomôcť aj s obchodnými záležitosťami.
Realizovali ste v poslednej dobe nejaké zaujímavé sprostredkovanie prenájmov priemyselných nehnuteľností?
Sprostredkovali sme viaceré prenájmy nielen v oblasti logistiky, ale aj výroby a veľkoobchodu, napríklad nový sklad pre GEFCO v Senci, výrobné priestory pre Enics v Dubnici nad Váhom alebo nový centrálny sklad pre spoločnosť Den Braven.
Text: Stanislav D. Břeň
Foto: 108 AGENCY
Miroslava Šáchová
Miroslava Šáchová je managing director slovenskej pobočky spoločnosti 108 AGENCY, kde sa od začiatku venovala oblasti priemyselných nehnuteľností. Dnes sa venuje najmä vedeniu a obchodnému rozvoju spoločnosti.
Spoločnosť 108 AGENCY Slovensko bola založená s víziou poskytnúť na slovenskom trhu realitné služby, industriálne poradenstvo s maximálne profesionálnym, avšak stále osobným prístupom pre klientov z oblasti logistiky a ľahkej výroby. Spoločnosť sa v priebehu rokov etablovala do pozície rešpektovaného hráča, o čom svedčí nielen narastajúci počet klientov, ale aj ocenenie CIJ Rising Star Awards.
108 AGENCY Slovensko dokáže pomôcť klientom pri riešení rôznorodých situácií spojených s využitím komerčných priestorov. Či ide o zaistenie prenájmu nových industriálnych priestorov, revíziu existujúcich nájomných zmlúv alebo transakcie zahrňujúce nákup / predaj takýchto nehnuteľností.
