Rozsáhlá omezení kvůli pandemii koronaviru zasáhla i trh komerčních nemovitostí. První následky jsou již patrné a do existenčních problémů se mohou dostat mnohá odvětví. V současné době však nastalou situací nejvíce trpí retail, jehož aktivita je výrazně utlumena. Na zhodnocení reálných následků celosvětové korona-krize si však budeme muset ještě několik měsíců počkat.

Jaro roku 2020 přineslo na nemovitostní trh nervozitu, napětí a obavy z dalšího vývoje. O příchodu možné ekonomické krize se hovoří již delší dobu. Fakt, že se nacházíme za horizontem ekonomického cyklu, konstatovalo mnoho odborníků. Ještě před pár týdny by však nikdo neřekl, že by případným spouštěčem zásadních změn na trhu mohl být aspekt viru a zdravotního rizika na obyvatelstvu. Naznačuje to další úhel pohledu, jak je dnešní svět a ekonomika globalizovaná.

Konstatovat v tuto chvíli, co se bude dít, jakým směrem se vydá ekonomika a jak na to bude reagovat realitní trh, je velmi předčasné. Situaci snad bude možno lépe posoudit s odstupem několika týdnů či měsíců, nicméně již nyní vnímáme na trhu první dopady.

Vlivem uzavření některých typů obchodů a provozoven naráží na své limity oblast retailových nemovitostí, kde se vlastníci takových objektů a areálů potýkají s přibývajícím tlakem ze strany nájemců o poskytnutí slev či nájemních prázdnin za obchodní jednotky, které musí být zavřené. „Je to v tuto chvíli bezprecedentní situace, kdy je na jednu stranu pochopitelné, že nájemce nechce platit za prostory, které z vůle třetí strany nemůže použít pro své podnikání. Na druhou stranu je ovšem pochopitelná pozice i vlastníka objektu, který o snížení nájmu nebo jeho odkladu nechce ani slyšet, protože jeho banka dále trvá na řádném splácení příslušných úvěrů,“ komentuje současný stav Jan Hospodář, head of investment 108 Agency.

Z hlediska nemovitostních transakcí dochází k utlumení aktivity zejména ze strany investorů, kteří si již prožili své během let 2008–2010, a nyní nechtějí udělat žádná ukvapená rozhodnutí. Proto se spíše stahují z rozjednaných obchodů a vyčkávají, jak se trh zachová. I přes nynější situaci je zde šance některé zejména industriální transakce stále dokončit. „Ve většině případů se jedná o transakce typu sale and leaseback, kde vlastník objektu prodává svou nemovitost investorovi, ale zároveň s prodejem mu podepisuje dlouhodobou nájemní smlouvu na 10 i 15 let. Za stávajícího stavu je to pro kupujícího ostrov dobře uložených financí i s vidinou možného ekonomického propadu v horizontu 2–3 let,“ vysvětluje Jan Hospodář.

Hodnotit dnes aktuální dění z pohledu vývoje cen nemovitostí a směr vývoje výnosů by bylo doslova věštěním z křišťálové koule, kterou ani nemáme. Jedno je však jisté: vlastníci komerčních nemovitostí, kteří se chystali k prodeji už tuší, že v následujících týdnech a měsících nemohou pomýšlet o prodeji za ceny, které jsme ještě před měsícem považovali za bernou minci. „Yieldy okolo 5,5–6 % v oblasti industriálních nemovitostí a yieldy okolo 6,75–7,2 % v oblasti retailových nemovitostí jsou dnes tabu. Další vývoj a směřování bude reálné posoudit nejdříve na sklonku léta,“ predikuje Jan Hospodář.

Jaký bude následující vývoj? To ukáže až souhra řady faktorů – kdy skončí karanténa, kdy se otevřou pro veřejnost dnes uzavřené obchodní jednotky, za jakou dobu dojde k restartu dodavatelských řetězců v oblasti průmyslu a zda bude poptávka po výrobě. „Kritická bude zejména schopnost regenerace některých evropských ekonomik, zejména Itálie, Španělska, Francie a pro nás velmi důležitého Německa. Otázkou také zůstává, zda celosvětové burzy čeká další vlna výprodejů, jako tomu bylo v posledním týdnu či růst viditelný v posledních dnech a hodinách. Je to příliš mnoho neznámých a proměnných, které určí další směr,“ uzavírá Jan Hospodář.

Dnes je potřeba především trpělivost a finanční odolnost vůči dalšímu vývoji v řádu několika měsíců, které rozhodnou o budoucnosti.

TZ 108 Agency